Comprar um imóvel é provavelmente o sonho de diversos brasileiros, seja a primeira moradia, a mudança para um lar melhor ou até mesmo para investir. Para tornar esse sonho em realidade, a maioria busca uma linha de crédito, como o financiamento, que conta com dois sistemas principais: o SFH e SFI.
Com o objetivo de prolongar o prazo de quitação das parcelas, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) foram criados inicialmente para famílias de baixa renda.
Hoje, os sistemas são usados por pessoas de todas as classes sociais. Apesar de diferentes entre si, o SFH e SFI se complementam em diferentes tipos e valores de financiamento. Para entender melhor a importância desses sistemas e a diferença entre eles, continue lendo o artigo a seguir.
Entenda o SFH (Sistema Financeiro de Habitação)
Você sabe o que é o financiamento SFH? Implementado em 1964 pela Lei nº 4.380, esse sistema é usado em grande parte dos financiamentos imobiliários brasileiros, isso porque ele tem como base os fundos da poupança na compra e/ou na construção de residências próprias.
Permitindo também o uso do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), esse sistema foi criado para ajudar os brasileiros a comprarem a casa própria com incidência de taxas de juros menores.
“Mas por que os juros são mais baixos”? Você vai pagar taxas menores porque o dinheiro virá de fontes mais baratas, como a caderneta de poupança, que tem como base a taxa Selic — taxa básica de juros —, que, em 2020, ficou em 2%.
Para se enquadrar no SFH, não é permitido que o contratante possua outro financiamento nesse regime. Caso você vá utilizar o saldo do FGTS para pagar parte do imóvel, na data da concessão, o contrato CLT do FGTS deverá ter três anos de duração e corresponder a 10% do valor final do imóvel.
As regras para contratação do sistema
O SFH determina que os contratos de financiamento não podem ultrapassar 80% do valor do bem, incluindo as despesas com contratos.
SFH e SFI
Entre os fatores que você também deve avaliar para que possa fazer parte dos contratantes está a avaliação do valor do bem: não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão. O SFH ainda determina que o Custo Efetivo Máximo (CEM) do contratante do empréstimo não ultrapasse os 12% anuais.
Vale lembrar que o CEM é diferente do Custo Efetivo Total (CET). Isso porque no CET estão incluídas, por exemplo, alíquotas, como o seguro de morte, o DIF (seguro de Danos Físicos do Imóvel) e o MIP (Invalidez Permanente).
E o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)?
Criado 34 anos depois do SFH (1997), o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é usado para enquadrar as linhas de crédito com valores maiores de R$ 1,5 milhão. Em outras palavras, os financiamentos que não se enquadram na lei do Sistema Financeiro de Habitação.
Ambos os sistemas têm como objetivo auxiliar quem deseja comprar sua casa própria. Porém, esse segundo também atende a grandes investidores do setor imobiliário, já que os valores dos imóveis que podem ser comprados são maiores.
Assim, caso você deseje comprar uma casa nos grandes centros, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, por exemplo, o SFI pode ser a melhor opção, já que os apartamentos e as casas costumam ter valores superiores ao limite do SFH.
Outra diferença entre SFH e SFI que podemos citar é que esse segundo sistema também permite que as taxas sejam negociadas, diferentemente do SFH, que determina o limite de 12%. Além do mais, é válido mencionar que, nesse caso, você não poderá usar os recursos do FGTS.
Qual a diferença entre os dois?
Como você pôde perceber, o Sistema Financeiro Imobiliário e o Sistema Financeiro de Habitação são meios que você pode utilizar para realizar o sonho da casa própria, sendo que a maior diferença entre eles é o valor máximo que poderá ser financiado e quão aberto é o sistema.
Enquanto o SFH possui normas e pré-requisitos para que um financiamento se encaixe em seu sistema, o SFI é um pouco mais flexível e permite maior negociação para os compradores de imóveis.
As principais características do SFH, são:
Ser brasileiro;
Não ter restrição no nome;
O valor máximo de avaliação do imóvel deve ser de R$1,5 milhão.
A parcela não pode comprometer mais do que 30% da renda mensal do contratante;
O prazo de quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses);
A compra deve ser feita exclusivamente por pessoa física;
A base de recursos vem da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);
A taxa de juros pode ser de, no máximo, 12% a.a.
O percentual do valor máximo a ser financiado é de 70% para móveis usados e de 80% para unidades novas.
50% de desconto para o Registro e Escritura Pública (na compra do 1º imóvel)
As principais características do SFI, são:
Não há limite de renda comprometida;
O prazo de quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses);
O valor de concessão de financiamento varia entre 80% e 90% do valor do imóvel;
A compra pode ser feita por pessoa física ou jurídica;
A taxa de juros é variável.
É sempre bom verificar com sua instituição financeira sobre o valor disponível que você tem para realizar o financiamento, pois pode acarretar consolidação de propriedade com a inadimplência das parcelas do financiamento.
E lembre-se que a propriedade só é sua após a quitação do financiamento, enquanto você está pagamento as parcelas, é apenas possuidor do imóvel.
